Stebru bouwt OurDomain Rotterdam Blaak “We plukken de vruchten van de goede en strakke planning”

21-01-2022
De toch al indrukwekkende skyline van Rotterdam krijgt er een markant gebouw bij. Midden in het centrum ontwikkelt en bouwt Stebru de 70 meter hoge en 24 verdiepingen tellende woontoren OurDomain Rotterdam Blaak. Een woonconcept van Greystar voor studenten en starters die een compleet afgewerkt appartement zoeken met alle benodigde services, in het kloppende hart van de stad. Met Michel van der Weij, bedrijfsleider en Gerard Blaak, bouwplaatsmanager van Stebru bespreken we dat het kant en klaar opleveren van zo’n groot binnenstedelijk project ook de nodige (logistieke) uitdagingen met zich meebrengt.

Het complex telt 612 studentenwoningen, die compleet gemeubileerd worden opgeleverd. “Dat regelen wij van A tot Z. Van het slaan van de eerste paal tot en met het ophangen van het laatste gordijn”, aldus Michel. “Boven in de woontoren maken we een dakterras en een fitnessruimte voor de bewoners. Ook de meetingroom, een wasmachineruimte en de fietsenstalling in de kelder en de receptie op de begane grond leveren we turn-key op. Alleen de drie commerciële ruimtes, voor onder andere horeca, bouwen we casco.”


Ditraheat


Laatste herbouw van Rotterdam
De bouwlocatie ligt midden in het centrum van Rotterdam, achter de Markthal, naast de Kubuswoningen en in het verlengde van de Willemsbrug. “Dit is het laatste stukje Rotterdam dat herbouwd wordt na de Tweede wereldoorlog”, verklaart Gerard. “Als we hier de weg afsluiten veroorzaken we een verkeerschaos”, vult Michel aan. “In combinatie met het kleine perceel is dat een behoorlijke logistieke uitdaging. Maar dit is niet ons eerste binnenstedelijke project en er zitten er nog de nodige in de pijplijn, soms op nog lastigere locaties dan deze.” 

Minder en vaste partners
Je kunt dus gerust stellen dat Stebru gespecialiseerd is in binnenstedelijke bouw. Gerard heeft daar wel een verklaring voor: “We zoeken vaste partners, waar je letterlijk en figuurlijk op kunt bouwen. Onze huisschilder is sinds ons eerste project bij ons betrokken. Ook met onze vloerenleverancier, installateur en stukadoor werken we al jarenlang samen. Je weet dan precies wat je aan elkaar hebt.”

“We kiezen er ook voor om met zo min mogelijk partijen te werken”, gaat Gerard verder. “We hebben één stukadoor die het al het stukwerk doet. Van de gips- of metalstudwanden tot aan de meterkastborden. Ook de verantwoordelijkheid ligt dan bij één partij. En we werken bijvoorbeeld met prefab gevelelementen. Normaal zijn er zo’n vijf verschillende partijen met de gevel bezig. Nu worden de geveldelen, inclusief kozijnen, glas en gevelafwerking, in één keer geleverd en geplaatst. Minder partijen en minder mensen op het werk houdt de communicatie beheersbaar en overzichtelijk.” 

Transportbewegingen minimaliseren
Kortom: voor binnenstedelijk bouwen moet je strakke afspraken met elkaar kunnen maken. “De ruimte op de bouwplaats is heel beperkt en we hebben maar één transportbaan”, aldus Michel “Voor zo’n groot bouwproject is dat heel weinig. We moeten de transportbewegingen dus minimaliseren.” Gerard maakt wekelijks een transportschema. “Al onze leveranciers krijgen dan een tijdspad waarin ze zich moeten melden. Het klinkt misschien hard, maar een niet aangemelde vrachtwagen kan direct weer vertrekken, hoe vol hij ook is. We kunnen hier geen uitzonderingen maken, dat gooit onze hele planning op zijn kop. Anderzijds weten onze leveranciers ook dat ze direct geholpen worden als ze zich aan de planning houden. Wij zorgen ervoor dat alles op de bouwplaats klaar is voor de levering.”

Om de vrachtbewegingen te beperken werkt Stebru samen met Raab Karcher Leanworks. Michel: “Dat deden we al eerder bij een pilotproject naast Den Haag Hollands Spoor, ingeklemd tussen de trein en de tram. Op zo’n lastige locatie kunnen niet alle partijen met hun eigen spullen komen en volle vrachten kunnen we niet kwijt. Daarom bestelden ze hun materialen bij Raab Karcher, die het op gezette tijden in één keer leverde. In deze pilot was het voor iedereen nog even zoeken, maar het is wel zo goed bevallen dat we in dit project weer van hun diensten gebruikmaken.”

Op het juiste moment op de juiste plek
Leanworks levert uiteraard de materialen van Raab Karcher, maar verzameld desgewenst ook materialen van andere partijen. “Zoals het hier is geregeld, dat is echt ontzorgen”, vindt Gerard. “Leanworks houdt zelf contact met de verschillende onderaannemers over welke materialen wanneer geleverd moeten worden. Daar zijn wij helemaal tussenuit. Ze bundelen de bestellingen per verdieping, of op welke manier het beste uitkomt. Daar kun je hele strakke afspraken over maken. Aan de hand van ons wekelijkse transportschema leveren ze de juiste pallets op het juiste moment en zetten ze direct op de juiste plek.”

“In het begin waren onze partners een beetje huiverig”, geeft Michel toe. “Het is een andere manier van werken en ze betalen mee aan de levering op maat. Maar uiteindelijk zijn ze er heel blij mee. Alle materialen staan nu klaar op de verdieping. Dat scheelt een boel geregel en ze kunnen gelijk aan het werk. Goede vakmensen zijn schaars, dus het is zonde als ze de helft van de tijd met hun spullen moeten sjouwen. In de basis komt het er op neer dat iedereen doet waar ze goed in zijn. Dat geldt voor de vaklieden, maar ook voor de logistiek.”

Moordend tempo
De bouw van een woontoren kent verschillende piekmomenten. “Als je alleen met de ruwbouw bezig bent is de logistiek nog niet zo ingewikkeld”, legt Gerard uit. “Maar al snel komt daar de gevel bij en na verloop van tijd ook de afbouw. Als alle verschillende fases tegelijkertijd lopen, dan is het heel druk op de bouwplaats en moet alles op elkaar afgestemd zijn. We zitten nu in de afbouwfase en dat gaat wonderbaarlijk goed. In de ruwbouwfase deden we 9 dagen over een laag. In de afbouwfase zijn we stapsgewijs naar zes dagen per laag gegaan. Nu bouwen we 30 woningen per week af. Dat is echt een moordend tempo, maar het lukt wel. We plukken er nu de vruchten van dat we dit project goed en strak gepland hebben.”

Goede voorbereiding
Daar is wel de nodige werkvoorbereiding aan vooraf gegaan. “Zeker een maand of vier”, volgens Michel. “Dat begint met een overall planning en contacten met de onderaannemers. Daarna worden de benodigde materialen en aantallen per woning in uittrekstaten gezet en wordt de cyclus bepaald. Zo komen we uiteindelijk tot een detailplanning. Ook Raab Karcher is al vroeg in dit traject betrokken. We hebben hen ruim een halfjaar voor de afbouw benaderd.” 

“Ik heb hier geleerd dat als je mensen vroegtijdig meeneemt in de plannen, je er tijdens het bouwproces veel minder hard aan hoeft te trekken”, aldus Gerard. “Er is wat overtuigingskracht en tijd voor nodig om het vaste stramien en de werkmethodes van vaklieden te veranderen. Maar als ze eenmaal ons pad bewandelen, merken ze dat het heel fijn is dat alles voor hen wordt geregeld. Daarom is het ook handig om met vaste partners te werken. Die hebben onze manier van werken nu gezien en zijn daar aan gewend.”

99% goed
“In volgende binnenstedelijke projecten gaan we waarschijnlijk weer gebruikmaken van de hub van Raab Karcher Leanworks”, denkt Michel. “Dat scheelt enorm in de transportbewegingen en het bijhouden van transportschema’s. Het concept dat we hier hebben, nemen we voor 99% mee naar ons volgende werk.”